Công ty tư vấn bất động sản Knight Frank (Anh) hồi hạ tuần tháng 6-2023 đã cập nhật dự báo thị trường trong một nghiên cứu mới đây về thị trường văn phòng tại TP.HCM. Theo đó, thành phố sẽ chứng kiến tỷ lệ văn phòng trống kỷ lục đến 29% trong phân khúc văn phòng Hạng A vào cuối năm nay, hệ quả của việc gia tăng nguồn cung trong nửa cuối năm 2023.

Giá chào thuê văn phòng Hạng A tính theo quý và theo năm tăng khoảng 2% trong quý 2-2023, đạt mức 58,92 USD/m²/tháng. Tỷ lệ trống giảm còn 4,2% so với 4,9% của quý 1, cho thấy biến động nhỏ trước khi nguồn cung mới gia nhập thị trường.

Ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho Khách thuê của Knight Frank Việt Nam, nhận xét rằng: giá chào thuê tăng phản ánh nỗ lực của các chủ tòa nhà văn phòng tranh thủ chốt hợp đồng với giá thuê cao với khách thuê, trước khi thị trường được bổ sung nguồn cung văn phòng Hạng A ở Bán đảo Thủ Thiêm trong quý 3 và tại khu vực trung tâm thành phố trong quý 4 năm nay.

Ông Leo Nguyễn chia sẻ: “Quý trước chúng tôi đã dự báo tỉ lệ trống của văn phòng Hạng A sẽ rơi vào khoảng 4,4% cho quý này, tuy nhiên các kết quả khảo sát gần đây cho thấy thị trường ổn định ở mức 4,2%. Các chủ tòa nhà sẽ đương đầu với không ít thách thức từ nguồn cung Hạng A gia nhập thị trường trong nửa cuối năm 2023. Đáng chú ý là giá thuê văn phòng tại các tòa nhà văn phòng Hạng A và B có tuổi đời lâu năm sẽ thay đổi đáng kể. Khi tỷ lệ lấp đầy chạm mốc 75%, theo dự đoán của chúng tôi, giá chào thuê một số tòa nhà nói trên sẽ giảm đến 20%.”

Knight Frank cũng dự báo giá chào thuê văn phòng Hạng A sẽ giảm còn 53 USD/m²/tháng vào cuối năm 2023; 48,50 USD/m²/tháng vào cuối năm 2024; và 44,50 USD/m²/tháng vào cuối năm 2025. Tỷ lệ trống cũng sẽ tăng tương ứng lên 29%, 24%, và 32%, cho thấy biến động lớn trong thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố.

Văn phòng Hạng B thậm chí còn đứng trước viễn cảnh u ám hơn, do phân khúc này sẽ chịu ảnh hưởng nặng nhất từ xu hướng thị trường ngày càng ưu ái khách thuê.

Giá thuê văn phòng Hạng B hiện tại đang là 34,10 USD/m²/tháng, tỷ lệ trống 12,3% tương đương với quý trước và tăng 4,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Dự báo giá thuê phân khúc này sẽ giảm còn 28,50 USD/m²/tháng vào cuối năm 2023, 26,50 USD/m²/tháng vào cuối năm 2024, và 24,50 USD/m²/tháng vào cuối năm 2025. Tỷ lệ trống cũng sẽ tăng đến 14%, 17% và 20% tương ứng theo từng năm.

Ông Leo Nguyễn bổ sung: “Trong vòng hai năm tới, chúng ta sẽ chứng kiến một cuộc đua nâng cao chất lượng. Các tòa nhà văn phòng Hạng B đã có tuổi, nằm ngoài khu vực trung tâm hoặc được trang bị cơ sở vật chất và dịch vụ quản lý thường thường bậc trung sẽ buộc phải cải thiện, nâng cấp danh mục dịch vụ, hoặc giảm giá chào thuê – hoặc cả hai.”

Đa phần các giao dịch thuê văn phòng lớn trong quý này đến từ các ngành tài chính, ngân hàng và bảo hiểm (48%), tiếp đó là ngành dược phẩm (19%) và công nghệ (5%). Dù vậy, Knight Frank cũng lưu ý đây phần lớn là những giao dịch gia hạn hợp đồng cho khách thuê hiện hữu, và cũng không phát sinh thêm nhiều diện tích thuê mới.

Ông Leo Nguyễn kết luận: “Nhìn về tương lai, chúng tôi dự đoán sẽ có nhiều khách thuê mới từ các doanh nghiệp cung ứng và gia công khi các tập đoàn đa quốc gia áp dụng chiến lược ‘Trung Quốc + 1’ nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Việc này sẽ khiến tỷ lệ hấp thụ tăng cao. Tuy nhiên, chúng tôi cũng khuyến nghị khách thuê cân nhắc duy trì hợp đồng thuê mặt bằng trong vòng sáu tháng cuối năm nếu có thể, nhằm tận dụng lợi thế khi nguồn cung mới gia nhập thị trường kèm theo giá thuê được điều chỉnh mạnh mẽ.”

N.P.M.

Nguồn do Knight Frank cung cấp.